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La compraventa de un bien raíz en Chile es un acto jurídico que requiere escritura pública otorgada ante notario. Está regulada por los artículos 1793 a 1838 del Código Civil y por el D.F.L. 1.339 de 1970 que establece el régimen de los notarios.

A diferencia de la compraventa de bienes muebles (que puede hacerse en instrumento privado), la propiedad raíz exige formalidad notarial para que la transferencia sea oponible a terceros y pueda inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces.

Sin escritura pública notarial, la compraventa existe entre las partes pero no produce efectos frente a terceros: el comprador no puede hipotecar, vender ni arrendar el inmueble con efectos registrales. Por eso la tradición del dominio raíz en Chile es siempre notarial.

Toda compraventa de inmuebles en Chile se hace en notaría, sin excepción. El D.F.L. 1.339/1970 establece que los notarios son los ministros de fe pública encargados de autorizar las escrituras de transmisión del dominio de bienes raíces.

Casos típicos que requieren escritura notarial:

• Compraventa de casa, departamento, parcela, terreno, oficina, local comercial
• Permuta de inmuebles (intercambio)
• Dación en pago de inmueble (cuando se paga una deuda con un bien raíz)
• Aporte de inmueble a sociedad (constitución o aumento de capital)
• Adjudicación de inmueble en herencia o liquidación social

No requieren escritura notarial (o tienen tratamientos especiales):

• Compraventa de bienes muebles (vehículos, mercaderías): va al Registro Civil o instrumento privado
• Promesa de compraventa: puede hacerse en instrumento privado, aunque la tradición final sí requiere escritura

Para el vendedor:

• Título de dominio vigente (escritura anterior inscrita)
• Certificado de dominio vigente (Conservador de Bienes Raíces)
• Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones (Conservador, 30 días)
• Certificado de no deuda de contribuciones (Tesorería, hasta 5 años)
• Certificado de no deuda de gastos comunes (si es comunidad, administración)
• Cédula de identidad vigente del vendedor y su cónyuge (si hay sociedad conyugal)
• Si actúa por poder: copia autorizada del poder con facultades específicas

Para el comprador:

• Cédula de identidad vigente
• Si financia con crédito hipotecario: preaprobación bancaria vigente
• Si es persona jurídica: escritura de constitución + personería vigente del representante

Para ambos, en la notaría:

• Minuta firmada por abogado (la redacta el abogado del comprador o vendedor)
• Comprobante de pago de contribuciones al día
• Liquidación del impuesto territorial si corresponde

El costo total de una compraventa en Chile incluye varios componentes que se pagan a distintos actores:

• Notaría: 0,3% a 0,5% del valor comercial (rango de mercado 2026, libre dentro de topes del Decreto 587/1998)
• Conservador de Bienes Raíces: 0,2% a 0,4% del valor de la inscripción
• Impuesto territorial (contribuciones): 0,2% del avalúo fiscal al contado, se descuenta del total
• Plusvalía municipal: variable según comuna, entre 0% y 0,3% del avalúo fiscal
• Estudio de títulos: 1 a 3 UF (abogado)
• Gestión y trámites: 1 a 2 UF (corredor de propiedades o abogado tramitador)

Total referencial: 1,5% a 3% del valor comercial del inmueble, dependiendo de la comuna, si hay crédito hipotecario y del profesional que gestione.

Por ejemplo, una propiedad de $80.000.000 CLP puede costar entre $1.200.000 y $2.400.000 CLP en costos notariales y de inscripción. Los honorarios del abogado tramitador van aparte.

Usá la calculadora arriba para un rango según el valor de tu propiedad y tu región.

Antes de la notaría (1 a 4 semanas):

1. Acuerdo entre comprador y vendedor (generalmente con corredor de propiedades)
2. Estudio de títulos por abogado (verifica que el vendedor es dueño legítimo)
3. Solicitud de certificados: dominio vigente, hipotecas, contribuciones, gastos comunes
4. Si hay crédito hipotecario: tasación bancaria del inmueble
5. Minuta firmada por abogado (la redacta el abogado del comprador o vendedor)
6. Coordinación de fecha y hora con la notaría (todas las partes deben asistir)

En la notaría (1 sesión, 1 a 3 horas):

1. Las partes se presentan con cédula de identidad vigente y poderes si corresponde
2. El notario lee la escritura completa en voz alta
3. Comprador y vendedor firman la escritura (cada parte firma donde corresponde)
4. El notario autoriza las firmas con su firma y sello
5. Se otorgan 3 copias autorizadas: para cada parte + para el Conservador
6. Si hay crédito hipotecario, el banco también firma en el mismo acto

Después de la notaría (5 a 15 días hábiles):

1. El Conservador inscribe la escritura en el Registro de Propiedad del Conservador
2. Se paga el impuesto territorial en Tesorería General de la República
3. Si hay crédito: el banco transfiere los fondos al vendedor mediante vale vista notarial
4. Se entrega copia inscrita al comprador y al vendedor
5. Se archiva la copia del Conservador (acceso público registral)

1. No verificar el estado del título antes de firmar la promesa. El estudio de títulos debe hacerse antes de comprometer señal. Un título con litigios, embargos o hipoteca no informada puede invalidar toda la operación.

2. Olvidar la plusvalía municipal. En algunas comunas (Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, por ejemplo) se cobra plusvalía municipal que puede llegar al 0,3% del avalúo fiscal. Es deducible del impuesto territorial, pero hay que pagarlo dentro de los plazos.

3. No coordinar con el banco si hay crédito hipotecario. La hipoteca se firma el mismo día de la compraventa. Si el banco no está listo o no envía a su representante legal, hay que suspender la operación completa.

4. Firmar promesa sin cláusulas de contingencia claras. La promesa debe tener cláusulas de: aprobación de crédito, estudio de títulos favorable, ausencia de vicios ocultos, plazo de escrituración. Sin estas, el comprador arriesga perder la señal si algo falla.

5. No verificar gastos comunes. En comunidades, las deudas de gastos comunes se traspasan al nuevo dueño. Antes de escriturar, exigir certificado de no deuda con la administración.

6. Pagar antes de escriturar. El pago al vendedor debe hacerse en la notaría o mediante vale vista notarial simultáneo con la firma. Nunca transferir antes de la firma de la escritura.